凱飛最近很常在桃園活動,說到桃園市房地產大家一定會想到中正藝文特區,最近該區的預售及新成屋建案也不少,今天帶大家看看經國路上的『合遠京王』。

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『合遠京王』位在經國特區及中正藝文特區中間,因為藝文特區周邊發展已經成熟,除了住宅、餐廳及百貨都在搶地,而土地早已被收購一空,僅剩零星素地可以開發,因此許多建商就只能向外開發,但因臨近藝文特區,所以生活機能仍相當便利。

 
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『合遠京王』位在經國及藝文雙特區的新舊交接地帶,離南崁及中正交流道都不遠,距離未來捷運綠線G12站800公尺走路約12分鐘,生活機能仰賴藝文特區,非常豐富。

 
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『合遠京王』基本資料

建設公司

合遠建設(寶佳機構)

地點

桃園區經國路741號

戶數

住宅176戶、店面2戶

平均開價

38萬/坪,180~190萬/平車

樓高

13、15F/B3

規劃

ABCDE棟單層2戶(40~58坪,3~4房)
F棟單層4戶(30坪2房)

公設比

29~33%

建築團隊

建築:黃昇墀
燈光:
園藝:綠第園藝
結構:戴雲發
營造:國城營造

建材設備

廚具:林內
衛浴:TOTO
鋁窗:錦鋐氣密窗搭配LOW-E玻璃
其他:3M淨水系統

註:以現場銷售資料為準,本資料僅供參考

 

『合遠京王』外觀屬於新古典建築,只有基座外觀是石材,3樓以上外牆為丁掛磚,前陽台規劃為半圓弧的造型,跟許多中悅社區雷同,建物外牆全石材成本相當貴,因此很多建商會採用基座石材+丁掛磚搭配,但是近距離觀看就少了一點氣勢。

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『合遠京王』1樓平面圖,社區前後臨路,汽車及行人主要出入口都規劃由經國路進出,但其實面對莊敬路181巷的面寬較大,主要規劃應該也是門牌的考量,BCED棟1樓規劃住宅使用,F棟則規劃2戶店面,主要公設則規劃在A棟,中庭空間寬敞。

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4樓~6樓標準層平面圖,ABCDE棟都是規劃單層2戶1電梯,均以3~4房的40~58坪為主,但無論3房還是4房都只規劃2套衛浴,A棟4房走道空間較多,BCDE棟格局雷同,F棟規劃單層4戶30坪2房產品及雙電梯,以小坪數單層4戶是相對單純且罕見。

 
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『合遠京王』7樓~12樓平面圖,跟4~6樓規劃相同,周邊因為多高樓住宅,因此無特殊景觀,面中庭的低樓層或是BC棟的中高樓層反而較好。

 
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『合遠京王』因建照取得過程中於地下1、2層增設獎勵停車空間81、28輛合計109輛,另地下1、2層獎勵機車位65、20輛,合計85輛,應開放不特定人使用,因此在1樓靠近經國路處有一個獎勵停車專用樓梯,大眾停車後可經由該樓梯進出地下室,但車道僅設置一處,未來外部與住戶的汽機車管理,恐需要多加注意。

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凱飛查詢了一下103年的實價登錄資訊,中正藝文特區周邊10年內社區整體成交均價約在30~33萬元/坪,『合遠京王』共有65筆登錄,整體成交均價約在31~33元萬/坪(下圖僅以第一頁為代表),『葛里法五世』正對藝文廣場單價最高,成交均價約在38萬元/坪,『合雄鳳璽』成交均價約在31~33萬/坪,『昭揚大器』成交均價約在28~30元萬/坪。由此可見藝文特區的價格支撐力道在30萬元/坪,以藝文廣場為中心點,依序向外遞減。

 
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凱飛認為桃園市中心的住宅因為土地供給量少受到侷限,『合遠京王』價格雖然與藝文特區周邊的中古屋價格相同,但距離不遠的情況下,似乎還能接受,且單層4戶的2房產品單純且罕見,產品力算是強勁。

 

桃園市未來除了高鐵特定區持續推案外,經國及中路重劃區也陸續交地,預計今年底將成為眾案齊發的推案重點地區,房地產業界都知道以目前某知名上市建商取得的中路重劃區土地價格反算,房價至少要站上45萬/坪才有足夠的利潤,價格遠高於目前中正藝文特區,重劃區發展願景及建商品牌能否強大到足夠支撐高價位,值得我們期待。

資料來源:住展、合遠京王、房地王

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