凱飛的房地產筆記

桃園市除了中正藝文特區外，蘆竹南崁一帶也是很多人喜歡居住的地區，凱飛這次帶大家看看南崁交流道旁的新成屋『麗寶W1』。

『麗寶W1』位在南崁交流道附近，從高速公路上除了長榮大樓外最顯眼的建物之一，位於上南崁地區，週邊有特力屋、台茂和好市多等，交通及生活機能均豐富，但周邊被工業區包圍，除非工業區及農業區未來變更成住宅或商業區，不然南崁地區的發展腹地是受到限制。

『麗寶W1』基本資料

註：以現場銷售資料為準，本資料僅供參考

『麗寶W1』面中正路及新南路雙面皆以正面設計，外觀採框架式建築，比新古典建築年輕，但比現代建築有質感，整體來說是截取各項優點集合而成。

『麗寶W1」基地2,266坪規模相當大，但因基地有高低差，因此面中正路的CDE棟1F與面新南路AB棟B1F為同一平面，室內使用不受影響。

面中正路上設置5間1+2樓店面，面綠帶的新南路上則規劃為住家的出入口，公設規劃相當豐富，包含約500坪水池花園、多功能球場、媽媽教室、SPA池、健身房、游泳池、瑜珈教室、兒童遊戲室及視聽娛樂室等。

『麗寶W1』5~10樓標準層平面圖，採前後棟式的平面配置，AB棟規劃單層2戶各110坪，共用3電梯，中高樓層可遠眺五酒桶山；CED棟規劃單層2戶各90坪，共用2電梯，對側有14樓的中古大樓臻愛巴黎，景觀較不佳。

凱飛查詢了一下南崁地區103年到104年3月的實價登錄資訊，上南崁『麗寶W1』成交均價約在25~33元萬/坪，中高樓層價格多在28~30萬間；『中悅帝寶』成交2戶價格29~38萬/坪，價差相當大；『中悅上林苑』成交均價約在32~36萬/坪；『竹城吉川』成交均價約在24~30萬/坪。下南崁『合雄君璽』成交均價約在20~32萬/坪。

南崁地區在中正路以東為上南崁，發展較早且可供開發的建地較少，上南崁的住宅價格已經與中正藝文特區不相上下，但就整體住宅環境來說還是中正藝文特區較佳；中正路以西為下南崁，屬於新興發展地區，道路整齊且住宅社區屋齡較新，規劃較有一致性，目前看來價格略低於上南崁，凱飛認為下南崁的住宅品質會較佳。

『麗寶W1』位在CDE棟位在中正路上，中低樓層易受車流吵雜，加上產品坪數較大，與中正藝文特區內的競爭個案雷同，因此在價格接近的情況下，凱飛認為除非是地區情感強烈，不太容易捨棄中正藝文特區而選擇上南崁。

資料來源：住展、麗寶W1