凱飛的房地產筆記

 臺北市房價直漲，年輕人大嘆薪水不夠用，買不起房子?文山區出現低價的地上權住宅，但大家一定會疑惑能買嗎？地上權住宅到底怎麼買賣？地上權住宅怎麼貸款？凱飛帶大家去瞧瞧最近火紅的地上權住宅『華固新天地』!

地上權住宅列表見下圖，地上權分為兩種，早期地上權多數是建商把土地地上權分割後，連同建物所有權一起轉賣給買方，所以買方可以取得土地的地上權+建物所有權(可以申請房貸)；近年則是由買方向建商簽定使用權租賃合約，取得使用權利證明，不能持有土地地上權及建物所有權(無法申請房貸)。

但是最近法務部已經釋出善意地上權住宅 將可辦房貸，等解釋文出現後，或許房貸的問題就會迎刃而解。

註：以現場銷售資料為準，本資料僅供參考

『華固新天地』位置在景美站350公尺處，但是整個基地被財訓所分割呈2塊，華固也很聰明的順勢推出2種不同類型的產品。

凱飛調查了實價登錄價格，景美站附近行情已站穩65萬/坪，尤其以羅斯福路沿路新案價格已達70~75萬/坪，價格漲勢驚人。

凱飛認為『華固新天地』的基地條件滿優異的，距離景美站350公尺，且週邊的學校相當多，尤其基地正後方就是溪口國小，雖然不像景美國小是額滿學校，但是上下學路程只要5分鐘以內，讓家長相對安心。

而且『華固新天地』為目前台北市難得一見的大街廓開發，未來SOHO和YOHO區中間夾了財政大樓、財訓所和學員宿舍，在住宅中夾著政府單位，不知道是好還是壞?但是在文山區這個軍公教區來說，應該是加分的，加上進出往市中心也可走水源快速道路相當便利，臺北市如有這樣的基地條件價格恐怕也是地上權住宅的2~3倍不等。

SOHO區全棟是一般事務所，外觀以混色磚、淺色石材搭配再生木格柵，營造時尚現代感，凱飛很喜歡這樣的流線感。

SOHO區1F規劃2店面，業務說是銀行要承租(景美附近比較缺彰銀!!)，簡單的公設也走時尚現代風格。在羅斯福路六段142巷及溪口街36巷側，共有550坪的開放綠地空間，未來應該是飯後散步的好地點。

2F規劃會議室、健身房及秘書室，呈現紐約loft雅痞風格。這裡的公設是公益性設施，以後要提供給週邊鄰里收費使用，不計入公設面積中，但是自家公設恐會有外人進出使用，這似乎是一個居住風險。

目前與政府合作的開發案已經多少都會要求建商做公益性設施回饋，就近便利附近的居民，只是不知道未來收費是多少，就留給管委會決議。

SOHO區每層10戶共用3部電梯，除E7、E11(2房30坪)雙面採光外，套房型都是長型且單面採光，而且進出陽台都要經過浴室，凱飛設計的動線不是很好。

另外E1~E7面羅斯福路六段車流量大，有實際住過面主要幹道的人就知道開窗後的噪音和灰塵相當困擾，凱飛建議面後方溪口街36巷的戶別比較優。

YOHO區外觀就跟SOHO區完全不同，穩重的石材底座，搭配烤漆鋁板仿石材、閃光釉面磚，富有居住的安全感。

YOHO區公設項目相對豐富，包含健身房、KTV、交誼廳、多功能運動場(週邊居民也想進去打籃球啊!)、游泳池和兒童遊戲室和戶外遊戲區，後方另有12戶住宅。

YOHO區標準層4棟配置相同，每層7戶(2~3房)，2房單面採光，3房雙面採光，AB棟距48米，CD棟距40米，加上週邊沒有太多高樓遮擋，CD棟的C1、C8、B3、B5、B6中高樓層有機會看到新店溪。

2房約29坪，單面採光，陽台動線不流暢，需由衛浴空間出入，且陽台內縮，採光不佳。廚房空間較小，冰箱只能放置外側，較無隱私性。A5廚房位於房屋中間(中宮)，以風水學而言，屬不好格局。

3房約41~45坪，皆雙面開窗，客廳僅3.5M(面寬不足)，衛浴均為3件式，A6戶別廚房位於房屋中間(中宮)，以風水學而言，屬不好格局。

凱飛認為『華固新天地』的價格僅週邊個案的6折，但是持有成本相對較多，以SOHO區20坪戶別計算包含地租2.5萬(3年調漲一次)+管理費1.92萬(80元/坪*20坪*12月)+房屋稅，每年支付成本比所有權住宅還多。

從出租收益面來看，景美週邊套房的租金約1.5萬/月上下，以1.5萬計算報酬率低於2%，還不計入裝潢、持有成本等。若提高租金至1.8萬報酬率會達到2.3%，但以凱飛在北市10多年的租屋經驗來說，1.8萬的套房已經突破一般人可負擔的範圍，且1.8萬的租金可以選擇的地區很多，不定限定在文山區。

若以純自住來看，地上權住宅挑戰台灣人有土斯有財的觀念，但30歲年紀來說除了富爸媽的支持外，要完全靠自己買房實在是不容易的事，或許地上權住宅未來也會成為購買選擇之一，尤其『華固新天地』是70年的使用年限，70年的時間也夠住到下一代成家立業了。

從轉讓方面來看，出售免繳納土地增值稅和契稅，且地上權住宅的價格漲幅不如一般住宅，但是隨著週邊的個案價格上漲，也會雞犬升天的小漲一波，以京站的案例來說，成屋5年內都還是轉手的好時機，但是隨著時間經過，價格也會停滯甚至衰減。

凱飛建議大家以自己購屋動機，考量購屋選擇和預算，好好比較後再做出決定，不要被現場業務華麗的話術給洗腦了。

資料來源：華固新天地