凱飛的房地產筆記

桃園市中正藝文特區一直都是桃園房價最高保證，但是精華地段蓋一塊就少一塊，可開發素地真是越來越少了，帶大家看看中正路上新成屋的『合雄凰璽』。

『合雄凰璽』離南崁及中正交流道都不遠，凱飛習慣從南崁交流道北上，基地距離未來捷運綠線G11站650公尺走路約8分鐘，但是目前車站位置均尚未定案，僅供參考，未來仍以計畫核定結果為準，而且未來採地下化車站開發，假設路線不變的情況下，原本車流量大的中正路未來恐會陷入交通黑暗期。

『合雄凰璽』基地應該不屬於中正藝文特區內，正確來說是位在特區外圍，但是比上一篇介紹的京王更靠近藝文特區，沿著藝文特區四周的餐廳、小吃、咖啡廳很多，都非常有特色，晚間在特區散步運動的人也很多，無論是食衣住行娛樂都可以滿足需求，未來還有中茂新天地，中正藝文特區周邊的商息將越來越豐富。

『合雄凰璽』基本資料

註：以現場銷售資料為準，本資料僅供參考

『合雄凰璽』基地為狹長型，共規劃了5棟建物，面臨中正路的是3間1+2樓的店面，目前做銷售中心使用，後方4棟住宅不直接面對吵雜的中正路，增加居住的適宜性。

外觀為現代簡約風格，基座採用花崗石石材，2樓以上建物外牆以丁掛磚搭配抿石子處理，最外面那棟4樓的建物有些格格不入，如果該區做為綠地或開放空間會比較舒適，但也可能是未來逼迫鄰地興建必須退縮的規劃考量。

『合雄凰璽』1樓平面圖，汽車及行人主要出入口都規劃由中正路進出，主要公設規劃在B、C棟一樓處，包含閱覽室、Lounge Bar、琴房、游泳池、瑜珈教室、創意廚房等，還有為了進出方便，側邊留設約180米深的社區道路，自行創造150米綠園道。

4樓~13樓標準層平面圖，A棟規劃單層5戶雙電梯，BCD棟均為單層雙併1電梯，除A1~A3是25~35坪2~3房產品外，A5、A6、B棟為57坪4房，CD棟則為70坪4房產品， 4房均有前後陽台，戶戶3面採光，平面規劃上除了B棟雙衛浴均開窗外，其它戶別都有一衛浴是暗房。

『合雄凰璽』16樓平面圖，跟標準層規劃大致相同，只有A棟變成單層4戶的57坪4房，CD棟面中正公園，棟距大而且景觀較好。

『合雄凰璽』地下1層平面圖，車道出入口規劃在A棟A3戶的位置，建商僅規劃單一車道進出，也未規劃汽機車分道。

凱飛查詢了一下103年的實價登錄資訊，中正藝文特區周邊10年內社區整體成交均價約在30~33萬元/坪，『合雄凰璽』共有19筆登錄，整體成交均價約在31~39元萬/坪(下圖僅以第一頁為代表)，成交均價約在33萬/坪，『合遠京王』成交均價約在31~33元萬/坪，『葛里法五世』正對藝文廣場單價最高，成交均價約在38萬元/坪，『昭揚大器』成交均價約在28~30元萬/坪。由此可見藝文特區的價格支撐力道在30萬元/坪，以藝文廣場為中心點，依序向外遞減，且新成屋與10年內中古屋的價差不大。

中正藝文特區周邊的住宅價格昂貴主因為土地供給量少，『合雄凰璽』因面中正路且較『合遠京王』及『昭揚大器』更靠近藝文特區，因此價格略高，但與周邊10年內中悅社區價格不相上下，選擇非一線建商的新成屋還是當地知名建商的10年中古屋，青菜蘿蔔各有喜好，只要環境、屋況和價格都符合需求，凱飛認為藝文特區周邊是兼具居住品質及生活機能的好地方。

資料來源：住展、合雄凰璽