凱飛的房地產筆記

既然最近的不動產買氣銳減，凱飛也落得閒閒沒事做，閒暇之餘就研究起建設公司的經營模式，雖然讀者可能不是很感興趣，但是一家建設公司的好壞從細節可以嗅出端倪，大家有看過sway大的黑心建商的告白嗎?凱飛認為是一本值得推薦的書。

一家建設公司在經營管理上，必須先擬定年度營運計畫，才能知道該買多少地跟推案金額，接著由開發部評估購入土地(建設公司非常仰賴仲人，仲人荷包也滿滿)，這時間台北精華區有土地真的是王者，建設公司都不得不跪著求地主賣土地(沒這麼誇張啦)，但是地主真的是很邱，尤其是田僑仔，地多錢多，根本不急著賣土地。

折騰一番後，上層決定買進土地後，可以分為2種情況，一是養地，以前都做停車場使用，今年開始地價稅已經沒有優惠了(但是增值空間通常會超過地價稅的持有成本，所以建商還是會囤)，二是著手一連串的產品規劃設計，同時準備申請建照，準備推案。

通常，土地購入跟建照核准需要半年至一年的時間(遠雄大巨蛋是例外中的例外)，在這之間建商開始尋找代銷公司合作(有些大公司會選擇自建自售，也會有自己的營造廠，一條龍生產作業)。

若是委託代銷公司銷售，一旦產品定位完成後，就會開始搭建接待中心(不要小看接待中心，有些大案子甚至花上億搭建)，說真的很浪費，不過對於預售屋來說，接待中心就是未來藍圖的預想，但是完工後常發生糾紛，也是購買預售屋的最大風險之一。

通常，建照核准後才能正式簽約銷售(據說今年過年，因為林口某案還沒拿到建照就大肆廣告，政府不爽就決定研擬奢侈稅)，如果還在等待建照的同時，會先進入所謂的潛銷期，這期間只能收預收款或是訂金，不能簽約。

通常公開銷售期會是3~6個月，但是建照開工還可以展期，所以會看到很多賣不好的案子銷售很久，等到了展期這招無效了，就必須要動工，很多案子成屋後繼續賣就是因為沒有完銷(千萬不要相信尊貴保留戶這類的話術，就是賣不掉的庫存!!)。

凱飛建議要買預售屋的自住型消費者可以多比較，除非你是投資客，絕對不要只看一間就決定，尤其要看同等級的建案，比較建材設備的等級(國產跟國外品牌、有無贈送冰箱、冷氣跟洗衣機等)跟區位發展(捷運、重大建設、就業性、生活機能)的潛力，還要看建商是否提供保固，看是有年期限制或是永久保固，雖然會反映在售價上，最近已經反轉成買方市場了，同等級的產品值得反覆比較，再決定。