凱飛的房地產筆記

 凱飛先跟各位客倌說聲抱歉啦，上周出差就跳過一篇週記，休息一下(記得在國中時是要記警告一支XD)，這週就來一篇代銷業的工作內容。

當建商決定推出新工地時，會通知各家代銷來提報，當然彼此關係越好就越快知道消息，也對於拿到案子比較有把握，建商合作的對象大都很固定，磨合久了也知道對方的喜好如何。

代銷接案方式大致分為2種，包銷和純企劃。純企劃則是可能銷售規模較小，或是餘屋銷售，代銷公司僅負責企劃與銷售，負責現場人員薪獎、現場雜支等費用，而廣告預算則直接由建設公司來編列支付，不動產代銷業者的利潤較少風險較小。

專案包銷由代銷業支付所有的廣告費用、企劃費用、業務執行、人事管銷費用，並且全權代理建設公司的委託執行銷售事宜。一般會在報紙或是廣告上看到的通常是這一類的合作方式。

當代銷業者要提報新案前，必須對當地市場進行一次地毯式的搜索，近幾年的不管大案小案都要蒐集到資料，這時候不同家的代銷業就會開始彼此求救(代銷不是只會相互競爭，還必須要有人脈)。

而建商會依據各代銷對市場的了解、建物外觀圖、平面圖等規劃資料，進行評比，最重要的當然是提報的底價，底價越高代表代銷信心越高(預售屋價格持續墊高，代銷業者也是幫兇之一XD)。

不過代銷也是很心酸的，不提報高價就無法獲得生意，就沒有收入，所以要以拿到案子為優先，後續簽約合作事項就再說。

代銷業者得到案子後，要開始做案前市場分析、產品規劃、接待中心搭建、媒體廣告預算、POP佈點、現場人員遴選、銷講等等等雜事一堆。

很多大型個案光是接待中心就花了上億，但是代銷必須想辦法賣到可向建商請款的銷售成數，不然就必須面臨很高的資金風險。

凱飛幫大家列出98、99和100年的前十名代銷案量和總案量比較，98年度的台北縣市地區推案量約為3,388億元。

從上面的圓餅圖看到，一半以上是其他，像遠雄、冠德都自售為主，國泰、忠泰則不一定自售或委由代銷銷售，又加上代銷業者非常多，景氣好時廣告公司也來插一腳，因此前十名也僅占41%。

100年度僅統計到10月底，預計年底會有其他指標個案出現，如長虹天璽、文心AIT、國泰雙璽等，所以數據還會有些更動。

每年除了海悅維持霸主地位外，其他排名都會變動，而前十名的名單也不相同，有人上榜有人落榜，真是幾家歡樂幾家愁。不過接案量大也不代表真的賺錢，有時候也是會有賠錢的結果。

代銷業者是預售市場的執行者，對市場變動非常敏銳，最近聽幾個代銷朋友說，今年能不賠錢的代銷公司算是厲害的，奢侈稅跟國民2黨提的實價登錄影響力太大，後續預售市場走勢明年3月會大致底定，但要回到奢侈稅前的狀態是不太可能了。