凱飛的房地產筆記

桃園市中正藝文特區從2007年發展至今已相當成熟，但隨著該區的發展可開發的土地逐漸減少，目前往外擴散發展到外圍地區，凱飛這次帶大家看看莊敬國小旁的新成屋『凡賽絲』。

『凡賽絲』位在莊敬國小旁，週邊很多大型住宅社區，沿路走入莊一街整體居住寧適性高，且散步至展演中心約10分鐘，沿中正路上食衣住行娛樂的商家均有，路途中也不覺得無趣，很多週邊的社區住戶都捨棄自家的健身房，反而選擇到藝文特區運動，享受大片草皮的自然感。交通方面，車行至南崁及中正北路交流道都不遠，距離G11捷運站也算近，目前捷運綠線在2014年7月已通過環評，原本預計2015年中開工，2021年完工通車，目前看起來還沒有開工的準備，預計時程應該會延宕，且未來中正路沿線都要忍受施工時期的噪音及不便性。

『凡賽絲』基本資料

註：以現場銷售資料為準，本資料僅供參考

『凡賽絲』基地為不規則型，僅規劃了2棟建物，面臨永安北路(莊敬國小)的是21樓B棟雙併82坪4房產品，面同德十二街的是19樓A棟4併65坪3+1房，兩棟建物中間卡了一棟7樓高的舊建物，外觀走新古典的設計，符合當地高價住宅客層的喜好，但是卻也無新意，且在週邊全部均為新古典的社區中，無法凸顯。

兩棟建築物高矮胖瘦不一致，在視覺景觀上缺少了一些均衡的美感。

『凡賽絲』3~12樓標準層平面圖，每戶均為三面採光，A棟規劃4戶雙電梯，A1、A2面同德活動中心，視野也不錯，惟A3、A5雖面中庭，但後方面藝樹年鑑社區，壓迫感較大；B棟規劃雙併產品搭配雙電梯，且面莊敬國小視野較無遮擋。

『凡賽絲』地下1層平面圖，車道出入口規劃在B棟，由永安北路進出。

凱飛查詢了一下103年的實價登錄資訊，中正藝文特區周邊10年內社區整體成交均價約在30~33萬元/坪，目前實價登錄尚未出現『凡賽絲』的價格，『合雄凰璽』成交均價約在33萬/坪，『合遠京王』成交均價約在31~33元萬/坪，『葛里法五世』正對藝文廣場單價最高，成交均價約在38萬元/坪，『昭揚大器』成交均價約在28~30元萬/坪。由此可見藝文特區的價格支撐力道在30萬元/坪，以藝文廣場為中心點，依序向外遞減，且新成屋與10年內中古屋的價差不大。

中正藝文特區周邊的住宅價格昂貴主因為土地供給量少，『凡賽絲』雖然離特區位置稍遠，但是週邊有許多大型社區，價格基礎也早奠定好，因此凱飛認為『凡賽絲』的開價並未跳脫市場行情太多，但是考量到週邊新成屋及中古屋個案多，在建商品牌、外觀、坪數及平面配置上對原本住在週邊社區的客層並無太大吸引力的情況下，在目前景氣略差的銷售恐會面臨一些困難。

資料來源：住展、凡賽絲