大家好久不見，凱飛在此祝大家新年快樂!凱飛最近盲茫忙，實在也不知道自己在忙碌什麼，但就是兵荒馬亂，太久沒寫週記跟個案介紹，真是太對不起大家了。今年的新希望就是穩定並持續的po文，希望人氣紅不讓!
2012年第一篇就來說說奢侈稅前最夯，但奢侈稅後慘兮兮的頭前重劃區!
新莊頭前重劃區為93年政府公告核定，為了安置二重疏洪道三重地區拆遷戶的案治問題，經過幾年的市地重劃過程，97年8月開始土地點交。
頭前重劃區西邊以思源路與副都心重劃區為界、北邊以中山路為界、東邊及南邊分別以化成路、化成公園與頭前工業區為界，總面積約為45.23公頃。(大概是1.7個大安森林公園25.894公頃)
重劃區通常是讓人又愛又恨的處女地，未開發前的荒無，到發展成熟之間，房地產的價格總是連番漲了好幾倍，頭前重劃區就是這樣。
從98.8推出第一個預售案「新富都NO.1-藝術首席」開始，興富發身先士卒連開三槍案，許多投資客挾著新板特區的經驗而來，準備大撈一筆，此時開價落在35.5~38.5萬，平均成交32~35萬上下。
99年也是從興富發開始，因為98年銷售的銷售佳績，讓開價已經見不到3字頭了，興富發「新富都NO.6-美樹首席」甚至突破了5字頭，讓整體開價落在43~55萬，平均成交35~46萬上下。
100年則是由從「國泰新莊園」開始，頭前重劃區已經連續2年銷售亮眼，開價飆漲平均落在52~60萬，但受到奢侈稅影響、副都心重劃區預售案成交價不如預期、98年個案成屋後投資客拋售價落在35~39萬(直接衝擊到新成屋個案)、股災等問題，讓頭前重劃區的成交量迅速凍結，建商為了換取現金，成交價紛紛下調，平均成交39~51萬上下。
雖然頭前重劃區房地產發展不到3年，短短時間價格卻從98年最低價32萬，直奔100年最高價51萬，2年又4個月的漲幅將近6成，相當驚人。(報酬率超高，難怪投資客最愛重劃區)
曾經有前輩告訴過凱飛，當房地產景氣熱時，重劃區的推案坪數就越來越大，當房地產景氣反轉衰退後，小坪數產品會漸漸的顯現，甚至有建商將大坪數產品偷改成中小型產品銷售。頭前重劃區就相當能代表前輩的說法，從30、40到70、80坪，最後又回到30坪左右。
凱飛認為重劃區的遠景一定會比舊市區好，畢竟整齊的街道、舒適大面積的公園綠地、住商區位分開、未來發展性較佳，但相對的生活機能不足、必須忍受長時間其他建案興建的吵雜聲，以自住客的角度來看，一定買不下手，通常是投資客炒作飆漲一波後才悔恨的購入。
但是未來房地產市場是自住和置產市場，投資市場已經被奢侈稅和國稅局查預售屋交易稅擊潰了，今年7月也有實價登錄的實施，目前市場大多是除了觀望還是觀望、再觀望，市場蕭颯。
今年副都心重劃區聽到不少大型建商進駐，那頭前重劃區的命運是會向上還是向下，就待後續繼續觀察。
台北市 (5)
